我原来住在单位的一套公房里，面积虽小，却也住得自在。直到2006年夏秋之际，看到同学、朋友们都买了新房（或二手房），同时意识到房价正以前所未有的速度飞涨，终于下定决心买房。考虑到工作生活及将来小孩上学等因素，符合条件的二手房成为我寻找的目标。初次买房，实在没有“经验”可言，感觉最直观的是中介登在报纸上的房源，于是从此跟若干中介打上交道……10月9日，通过麦田签约购房。12月27日，房屋交接。此后至今，因“附属间产权”问题与麦田抗争，更以打击“不良中介”为己任，在多个论坛辗转……通过中介买房、与中介打交道的经历，令人难忘，颇多思量！愿买房的后来者们都能从我以下陆续发表（转贴）的文字中，了解中介买卖房的一些“内幕”、”、“黑幕”，记取经验和教训；更可以从中介人员的“反应”中，了解他们，了解他们所在的行业……

　　我发贴力求“摆事实、讲道理”，但我毕竟是中介的“受害者”，发言包含一些偏见，在所难免。相信看贴者有一颗睿智、理性的头颅，是与非，对与错，不必赘言已自在人心！

　　（注：前8楼内容已于12日起在“胜利家园”发表。其中第8楼前面一段是中介人员的说法，后面部分是我的回应。）

　　第1楼

　　说得好(0)

　　现在报纸上“铺天盖地”的都是中介登的房产广告，这广告有两大作用：一是提供信息。这信息通常注重提供房产的“闪光点”（如房产有缺陷，中介通常会隐瞒到底），让你心动不已（很可能你实地去看了只收获失望）。有时提供的基本信息甚至是完全错误的，比如将“西北”朝向误为“东南”朝向……二是吸引客源。我们都知道，房源是中介的生命，但没有客源，房子卖不出去，中介也是死路一条。你认为你找到了比较合你心意的房源，打电话去，你就会被要求提供联系方式，成为中介的“客源”。另外值得一提的是，有些房源是中介虚构的（目的只是为了找到更多客源），你打电话过去，它通常会说这房子刚刚已卖或者房东改变主意不卖了，但它会表示帮你找其他适合你的房……

　　第2楼

　　说得好(0)

　　说说中介报价。房东因为自认为对房产不专业，喜欢搞“实收”以避免“麻烦”，这无意间为中介暗藏猫腻提供了方便之门。但中介的报价通常并非房东的价格加上它应得的佣金（这其实是国家规定的上限，尽管很多人认为太高，但我还是将它归入“应得”的范畴），而是在此基础上再加若干万，比如40万的房子它报个45万是很平常的，比较离谱的也会报40好几万。如果是大几十、上百万的“豪宅”，中介报价更可能“随心所欲”……

　　我后来买的房子，我根据中介（麦田）56万报价，出价52万，顿时被中介人员讥为“天真”。在中介的游说（以及某种“心理暗示”）下，我咬咬牙加了1万。结果马上通知我去签约，53万成交。后来房东告诉我他本来实收价是51万，因为我当面说愿出53万购买，于是他也“水涨船高”，向中介坚持要实收52万。

　　所以，一套房子值多少，要靠买房者多看，多比较，多了解行情，中介的报价至多只能作“参考”！买房对于我们这样的需要贷款数十万的老百姓来说，绝对非同小可！千万不要冲动，冲动是魔鬼！！

　　第3楼

　　说得好(0)

　　说说中介报的房产年限和结构。

　　一般中介报的年限你要前推两三年才是比较准确的，比如它告诉你是98年的，那么很可能是95、96年的，如果报97年的那是少有的“诚实”。也有中介比较“狠”，88年的报94年。2000年以后的房子报的年限前推两年左右，因为年代比较近，客户没那么好“哄”。如果客户质疑，它就会在“竣工”和“入住”上做文章，比如它报给你的年限是98年的，但你了解到是96年的，它就会说“竣工是96年，入住是98年”。

　　至于结构。中介通常会将“混合”说成“半框”（尽管房产证上注明“混合”），“88年混合”摇身一变就成了“93年半框”，并信誓旦旦地说房间里的墙这可以打、那可以打（其实能不能“打”绝对不是它说了算）。混合的房子中介在做广告的时候很少提及结构，没有经验的客户如果不问，中介通常也不主动说，能蒙则蒙，也难说哪一天碰上“犯傻”的客户，一不小心就卖出了……

　　第4楼

　　说得好(0)

　　关于中介报价相关说法——以下转贴(看完你还相信中介的报价吗?)

　　麦田报价超贵——6月时看了套房子，麦田给我报118W，看后顺便问了下房东，居然只说100W，差了18W啊

　　前几天一个别的中介打电话给我，报了一套140W的房子，才没几分钟，麦田也打来了，同样一套居然报151，第二天另外一家中介也打来说132W，同一套房子麦田居然高了19W啊，黑啊

　　第5楼

　　说得好(0)

　　为什么“中介的报价通常并非房东的价格加上它应得的佣金”呢？有的中介“委屈”地说，“这是为了适应客户砍价的需要，是没办法的呀！”将原因归到客户身上，怎么不找找你自身的原因？以前农贸市场买菜大家都要砍价，后来农改超了，大家就都不砍价了，为什么？很显然，不是客人的原因，而是你自身运营机制的问题！中介为什么不学学“超市”的做法，将价格“实打实”地报给客户呢？这样，不但房产买卖成交迅速，你的佣金容易得到，还少了许多无谓的麻烦，且赢得客户的赞誉！（当然，为了更大的利润操作空间，一般中介是不愿意这样做的——况且，明摆着一些客户容易受“忽悠”！同理，我们可以明白中介为什么一直抵制使用规范合同而坚持使用自制合同）

　　第6楼

　　说得好(0)

　　我们可以看到，原先的农贸市场在福州这样的城市日益淡出（但在小城市及农村地区还广泛存在），“超市”或“生鲜超市”取代它，成为必然的趋势。很显然，“讨价还价”做买卖是在经济不发达的阶段，比较低端的一种运营方式，是市场不够成熟的表现。随着经济的发展，市场的成熟和完善，“明码实价”越来越多地介入我们的生活（农改超只是一例）。就房产中介而言，国家除了准备对住房实行单套定价外，规定中介佣金最高收3%其实也是某种意义上的“明码实价”（旨在规定某种市场行为）。由于房产中介是“新兴产业”，目前一步到位实行“明码实价”的条件可能还不完全具备，甚至会被视为异端遭到行业的攻击。但“明码实价”之所以大行其道，势不可挡，乃是因为它的“诚信”内涵！无论如何，“诚信”二字不能丢，“老老实实做事，光明正大赚钱”应该成为房产中介人员的座右铭！

　　第7楼

　　说得好(0)在目前的情况下，除非不想做生意，可以实打实的告诉你房东的底价，国民素质如此做为中介也没办法不在房东的底价上加上佣金及客人谈价的空间，讨价还价是中国人的习惯，我就不信你去买衣服和一些其他商品不谈价格．我也一样，我去买东西，哪怕你服务员多么的热情，你没给我打折我就不爽，不买你的产品，何况房产是件大宗的商品，没谈价格你会舒服吗？不要拿超市去对比，因为超市的东西是明码实价的，你要讨价还价，人家不卖给你总可以了吧，所以你只好胳膊扭不过大腿．还有做中介的也是看客人报价格，有的客户在一些房价上砍得比较厉害的情况下，可能是给出的价格相对高一些，不同的中介报价不同也是很正常的，但是如上所说报价超过那么多的是有些不正常．但是希望不要以偏盖全．

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　　有个做中介的来说话了，欢迎！针对楼上的话说几句——

　　1、确实，商家在“农贸市场”，各出各价，各做各买卖，如果有一家来个“明码实价”，尽管很受客人欢迎，但不一定生存得下去。然而，一旦商家意识到“明码实价”与“诚信”挂钩，更有利于他们的发展，则必然成为商家（尤其是有实力的商家）的选择，“农改超”即为实例。

　　2、我前面说过，中介喜欢拿客户说事，楼上这位也不例外，说什么“国民素质如此”之类。不说“顾客即上帝”或“衣食父母”吧，起码的尊重难道就是讨论客人有没有“素质”吗？只能反映出自己的素质并不咋地！要知道，任何行业的从业人员必须具备该行业的起码的素质，但并不要求行业的客人素质都整齐划一，你要适应素质参差不齐的客人，而非叫客人适应你！

　　3、“讨价还价是中国人的习惯”这个论断太武断！“跟中介讨价还价是中国人的习惯”这话我倒同意，就象在夜市上买个廉价的头饰送给女朋友，还个5毛是5毛！但是你要买“大件”，想确保“质量”，想以后少操心，我相信你还是宁愿去那不“讨价还价”的比较大的商店。很难想像你会在夜市买钻石！（即使是买菜，同样的距离，你观察过没有，去超市的多还是去农贸市场的多？）对于普通百姓，房子是最大件了，然而买房可以象买头饰一样，再怎么砍价心能在胸腔里放实在吗？！现在政府准备对新商品房实行单套定价，我想正反映了房产（包括二手房产）买卖的某种趋向！

　　4、“做中介的也是看客人报价格”，感谢此兄的诚实！我一个熟人，比此兄更诚实的一个人？通过中介看中一套房，报62万，一般情况下总可以砍一两万吧？可是中介看他表现得购买欲望很强，就说这是最低价（当然开头的一次是说“跟房东商量一下，看看能不能帮你砍一点”），没有余地！熟人不相信，后来私下联系到房东，得知是58万实收，结果以58.5万各税成交（如此“跳单”，谁之过？）。话说回来，“看客人报价格”如果只是中介买卖的“手段”问题也不大，但它是“止于目的”的，就是说你客人最后买到房的价格并非“房东的价格加上中介应得的佣金”，而是高于此的价格，此间的“差价”是绝对不会“退”给买房者的！

　　5、我以我买房的经验告诉大家“路上有陷阱”，谈何“以偏概全”？可能此兄竟以为我说的是“路上都是陷阱”，或“没有路，只有陷阱”，那他恰恰是“以偏概全”了！（又，我曾说“一粒老鼠屎掉进有一锅粥”，也请不要认为我说的是“一锅都是老鼠屎”或“只有老鼠屎，没有粥”！粥不失为粥，只是再不能吃了。也许有人因为身体“辛苦”、腹内“心酸”而愿意吃，则另当别论）

　　第8楼

　　说得好(0)有人说“房价是中介抬高的”，这话太绝对，但单单从中介的报价来看，二手房价的升高，我认为中介是有一部分责任的。现在大家都知道，中介的报价有许多水分，要比房产实际成交的价格高。但手上有房的人（通常对房产不专业）并不这样认为啊，他以为中介对房产很专业，其报价代表行情！于是房东就给出一个“适合行情”的价（通常还是不考虑其他费用的实收价），而一旦定了“心理价”，房东通常是不会轻易改变的（所以中介跟买房者说“帮你跟房东砍价”只是忽悠手法之一）。到这个份上，中介吃了自己的苦？有苦难言？不至于！它（或者别家中介）到底还是可以将房子以中介的价格（注意：是高于房东的价格）卖出去。这要归功于其他因素造成的房价日益看涨以及在整体环境下的买房者承受力的增强！如此循环，房价于是越来越高……

　　第9楼

　　说得好(0)

　　说明：7楼、8楼内容原发表时间是8楼在前，7楼在后。

　　第10楼

　　说得好(0)我在前面说：为什么“中介的报价通常并非房东的价格加上它应得的佣金”呢？有的中介“委屈”地说，“这是为了适应客户砍价的需要，是没办法的呀！”将原因归到客户身上，怎么不找找你自身的原因？以前农贸市场买菜大家都要砍价，后来农改超了，大家就都不砍价了，为什么？很显然，不是客人的原因，而是你自身运营机制的问题！

　　这话没有完全说透。其实客户会跟中介“讨价还价”，关键是中介“诚信”缺失的问题！中介越是“看人报价”，越是“报价虚高”，它在客户心目中的“诚信力”就越低，客户也就会“乱砍价”、“往死里砍价”，最终导致买卖的不易成交。所以，还是那话：“诚信”二字不能丢，“老老实实做事，光明正大赚钱”应该成为房产中介人员的座右铭！

　　第11楼

　　说得好(0)

　　我觉得有关方面应该多立法管理这方面的问题，房产市场日益活跃，问题也越来越多!！

　　-----------------------小欣忆忆的个性签名

　　第12楼

　　说得好(0)

　　中介如果不赚取差价，肯定活不成

　　-----------------------飞火流星11的个性签名

　　第13楼

　　说得好(0)

　　不会吧.我昨天才买了一套2手房啊。不过房东说明天就可以把房子钥匙给我啊。..别吓我。昨天一天因为钱直接打入银行账户.一天就把手续办的差不多了...

　　买新房也是问题多多啊

　　-----------------------绵绵细雨的个性签名

　　第14楼

　　买房：我与中介的“黑”有个约会

　　我原来住在单位的一套公房里，面积虽小，却也住得自在。直到2006年夏秋之际，看到同学、朋友们都买了新房（或二手房），同时意识到房价正以前所未有的速度飞涨，终于下定决心买房。考虑到工作生活及将来小孩上学等因素，符合条件的二手房成为我寻找的目标。初次买房，实在没有“经验”可言，感觉最直观的是中介登在报纸上的房源，于是从此跟若干中介打上交道……10月9日，通过麦田签约购房。12月27日，房屋交接。此后至今，因“附属间产权”问题与麦田抗争，更以打击“不良中介”为己任，在多个论坛辗转……通过中介买房、与中介打交道的经历，令人难忘，颇多思量！愿买房的后来者们都能从我以下陆续发表（转贴）的文字中，了解中介买卖房的一些“内幕”、”、“黑幕”，记取经验和教训；更可以从中介人员的“反应”中，了解他们，了解他们所在的行业……

　　我发贴力求“摆事实、讲道理”，但我毕竟是中介的“受害者”，发言包含一些偏见，在所难免。相信看贴者有一颗睿智、理性的头颅，是与非，对与错，不必赘言已自在人心！

　　（注：前8楼内容已于12日起在“胜利家园”发表。其中第8楼前面一段是中介人员的说法，后面部分是我的回应。）